Страховая газета
№1(75), 2005 год
СОБСТВЕННИКОМ МОЖНО И НЕ СТАТЬ
Хотелось бы оградить себя от всех этих проблем, обеспечить
себе и своим потомкам хорошее жилье навсегда. Может ли помочь
страхование при решении жилищного вопроса? Нужно помнить о
том, что в этом вопросе есть свои нюансы.
 За
комментариями «СГ» обратилась к председателю Экспертного совета
Национальной страховой гильдии, эксперту секции по страхованию
Экспертного совета при Комитете по финансовым ранкам и денежному
обращению Совета Федерации Федерального Собрания РФ, члену
Экспертного Совета при ФССН Денисюку Юрию Ивановичу.
Если мы говорим о приобретении жилья, то нужно, прежде всего,
определиться, на рынке новостроек или на вторичном рынке жилья
Вы будите приобретать квартиру.
Рынок новостроек (первичный рынок) привлекателен широким
выбором объектов, возможностью оплаты в рассрочку, безналичной
формы расчетов, индивидуальной планировки квартиры, а самое
главное – на этапе строительства стоимость жилья ниже и может
изменяться за период строительства дома от котлована до приемки
его в эксплуатацию до 30-40%. Самый большой минус в такой
сделке – «риски инвестирования».
Среди самых распространенных рисков для покупателей жилой
недвижимости на этапе строительства можно отметить: незавершенное
строительство (неправильное оформление документов на земельный
участок, ужесточение требований природоохранных органов приводит
к приостановке строительства или сносу недостроенного объекта);
покупку квартиры, которая по закону не принадлежит продавцу;
срыв и перенос сроков сдачи домов. Становясь участником долевого
проекта, покупатель принимает на себя ещё и часть строительных
рисков (сейчас за счет средств населения финансируется до
40% проектов на начальной стадии строительства и до 80% на
завершающих этапах). При самом плохом развитии событий можно
не только не стать собственником долгожданной квартиры, но
и лишиться внесенных инвестору средств.
Поэтому при инвестировании в строительство недвижимости
последнее время возрос спрос на страхование финансовых рисков
при инвестировании на этапе строительства.
Эти риски могут быть уменьшены тщательным отбором застройщиков
(инвесторов) и инвестиционных проектов. Привлекайте к этому
специалистов, в том числе и страховой компании.
В настоящее время формы договорных отношений по долевому
участию в строительстве жилья многообразны. Главным, объединяющим
все эти формы признаком выступает предмет договора - приобретение
права требования на квартиру в построенном (принятом в эксплуатацию)
жилом доме. Профессионалы выделяют несколько моментов, на
которые следует обратить внимание при заключении договора:
- Компания должна гарантировать завершение строительства
в определенный календарный срок.
- В договоре должна быть зафиксирована дата предоставления
"дольщику" квартиры по акту приема-передачи.
- Необходимо, чтобы компания обязалась в оговоренный срок
предоставить пакет документов для регистрации прав собственности
на квартиру или своевременно переоформила документы по переуступке
прав собственности.
В договоре также важно предусмотреть все возможные конфликтные
ситуации и определить обязательные при этом механизмы поведения
для обеих сторон.
Главной юридической гарантией может выступать только правильно
оформленный договор. Выполнение только четко прописанных обязательств
контрагента страхователя может быть предметом договора страхования
финансового риска.
Страховщик может и отказаться от страхования, если документы
на строительство оформлены ненадлежащим образом, надежность
контрагента страхователя вызывает сомнения. К страховщику,
желательно крупной страховой компании, с хорошей репутацией,
опытом работы на рынке страховых операций с недвижимостью,
имеющей лицензию на данный вид страхования лучше обращаться
до того, как инвестиции буду произведены.
Тщательно изучайте не только условия договора страхования,
но и правила, задавайте вопросы сотруднику страховой компании.
Ведь страхование – специфическая область, в тексте предложенных
вам для подписания документов, написанных сухим юридическим
языком, встречается много терминов, требующих если не «перевода»,
то разъяснений.
Внимательно прочитайте в каком случае, при наступлении какого
страхового события и в каком размере Вам будет возмещен ущерб.
При этом, как правило, страхование производят на случай наступления:
банкротства должника (второй стороны договора инвестирования);
ликвидации должника; непреодолимой силы (чрезвычайные и непредотвратимые
обстоятельства); умышленных действий (бездействий) должника.
С другой стороны, в правилах страхования (а это неотъемлемая
часть договора) перечислены стандартные исключения из страхового
покрытия, то есть такие случаи, при наступлении которых Ваш
ущерб не будет компенсирован. Помните, что Вы ставите свою
подпись под фразой: «С правилами страхования ознакомлен и
согласен».
Страховая сумма устанавливается в пределах суммы инвестиций,
а стоимость страхования (страховая премия) зависит от этапа
строительства на момент заключения договора страхования, формы
инвестиционного договора, сложности схемы инвестирования,
суммы инвестиций, других факторов.
Хочется отметить, что в пакете законопроектов, находящихся
на утверждении в Государственной Думе и призванных сформировать
в России рынок, так называемого, «доступного жилья», есть
законопроект, призванный законодательно защитить граждан,
вкладывающих свои средства в жилищное строительство. Принятие
закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты РФ» позволит кредитным организациям
начать более широко кредитовать приобретение гражданами новостроек,
сейчас большинство российских банков неохотно кредитуют сделки
приобретения жилья на первичном рынке.
На вторичном же рынке существует множество программ ипотечного
кредитования. Объединяет все программы ипотечного кредитования
обязательность страхования, дающего возможность кредитной
организации обезопасить себя, переложив свои риски на страховщиков:
- Имущественное страхование предмета залога носит «обязательный»
характер в силу ФЗ «Об ипотеке» (ст.35) (требуют все банки-кредиторы).
- Личное страхование жизни, полной или частичной потери
трудоспособности обязательно при выпуске ипотечных ценных
бумаг (ст.3 Закона «Об ипотечных ценных бумагах») (требуют
практически все банки-кредиторы, за исключением Сбербанка
РФ).
- По требованию некоторых банков-кредиторов и рефинансирующих
организаций в страховой пакет при ипотечном страховании
может включаться страхование риска утраты права собственности
на приобретенную квартиру (страхование титула собственности).
Что будем страховать и в какой страховой компании, зависит
от конкретного банка (банк имеет список аккредитованных страховщиков,
выбирает заемщик). Страхование осуществляется за счет средств
заемщика. Страхователем по договорам страхования должен являться
заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования
должен являться Банк, предоставивший ипотечный кредит на приобретение
квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору
на вторичном ипотечном рынке (продажи закладной) права первого
выгодоприобретателя должны перейти к новому кредитору.
Первоначальная страховая сумма соответствует размеру выданного
кредита вместе с процентами за пользование им плюс 10%. По
мере возврата ссуды величина страховой суммы уменьшается таким
образом, чтобы в любой момент она равнялась величине долга
заемщика. Это удобно как страхователю (величина уплачиваемых
им страховых взносов оказывается меньшей, чем при традиционном
страховании), так и страховщику (с каждым периодом погашения
кредита величина его обязательств уменьшается). На сегодняшний
день средние ставки по трем видам страхования (договор комплексного
ипотечного страхования) составляют 0,8-1,5% в год.
Говоря о страховании применительно к ипотечному кредитованию
важно определить его место и роль в этом процессе. Это позволит,
с одной стороны максимально использовать потенциал страхования,
а с другой стороны – не ждать от него решения тех проблем,
которые страхование по своей сути решить не может.
Скачать оригинал статьи в формате .PDF можно здесь
|
